Betrieblich genutzte Gebäudeteile, die im Eigentum des Unternehmers stehen, sind eigenständige Wirtschaftsgüter, die grundsätzlich zum Betriebsvermögen gehören. In diesem Zusammenhang spielt es keine Rolle, ob und inwieweit die Aufwendungen als Betriebsausgaben abgezogen werden können. Stille Reserven, die sich im Betriebsvermögen gebildet haben, werden bei einer späteren Entnahme bzw. bei einem späteren Verkauf gewinnerhöhend aufgelöst.

Vergleichswert ist immer der Buchwert, sodass nicht nur Wertsteigerungen zu stillen Reserven führen, sondern auch die Abschreibungen, die Unternehmer und Freiberufler Jahr für Jahr in Anspruch nehmen. Bei einem Verkauf oder einer Entnahme werden Abschreibungen de facto wieder rückgängig gemacht.

Es ist daher wesentlich vorteilhafter, wenn das häusliche Arbeitszimmer nicht als Betriebsvermögen behandelt werden muss. Das häusliche Arbeitszimmer gehört in folgenden Fällen nicht zum Betriebsvermögen:

• Der Ehegatte eines Einzelunternehmers ist Eigentümer des bebauten Grundstücks.
• Sind beide Ehegatten Eigentümer, gehört nur der Anteil des Unternehmer-Ehegatten zum Betriebsvermögen, nicht aber der Eigentumsanteil, der dem anderen Ehegatten gehört.
• Beträgt der anteilige Gebäude- und Grundstückswert nicht mehr als 1/5 des gemeinen Werts bzw. Marktwerts und nicht mehr als 20.500 €, kann der Unternehmer eine Zuordnung zum Betriebsvermögen gemäß der Bagatellgrenzen (§ 8 EStDV) erlassen.

Nutzt der Unternehmer bzw. Freiberufler erstmalig ein häusliches Arbeitszimmer, z. B. weil er gerade mit seiner selbstständigen Tätigkeit begonnen hat, muss er prüfen, ob es zu seinem Betriebsvermögen gehört. Ist das der Fall, legt er diesen Gebäudeteil mit dem Teilwert bzw. Marktwert ein.

Wichtig: Die Aufwendungen, die auf das häusliche Arbeitszimmer entfallen, sind auch ohne Mietvertrag mit dem Unternehmer-Ehegatten voll abziehbar, wenn es der Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit ist. Das heißt, die Kosten werden insgesamt ermittelt, auch wenn sich das häusliche Arbeitszimmer in einem Haus oder einer Wohnung befindet, die beiden Eheleuten gemeinsam gehört. Die Abschreibung, die auf den Eigentumsanteil des anderen Ehegatten entfällt, kann der Unternehmer bzw. Freiberufler geltend machen, ohne dass ein Mietvertrag mit dem anderen Ehegatten erforderlich ist. Wichtig ist, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die dem Unternehmer zuzurechnen sind, höher sind als die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die auf das häusliche Arbeitszimmer insgesamt entfallen.

 

Tipp: Der Vorsteuerabzug beim häuslichen Arbeitszimmer ist auch dann möglich, wenn das Gebäude den Ehegatten gemeinsam gehört und die Rechnungen auf den Namen der Eheleute ausgestellt sind.