Aufwendungen für eine Immobilie, die keine Herstellungskosten sind, können steuerlich sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten geltend gemacht werden. Was Herstellungskosten sind, ergibt sich aus § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB nicht nur für das Handelsrecht, sondern auch für das Steuerrecht. Danach sind Aufwendungen als Herstellungskosten zu erfassen, wenn die Aufwendungen dazu dienen, ein Gebäude

• herzustellen,
• zu erweitern (eine geringfügige Vergrößerung der Wohn- bzw. Nutzfläche reicht bereits aus) oder
• gegenüber seinem ursprünglichen Zustand wesentlich zu verbessern.

Nach der BFH-Rechtsprechung ist auch dann von Herstellungskosten auszugehen, wenn das Wesen einer Immobilie verändert wird, z. B. beim Umbau einer Wohnung in ein Büro. Eine grundlegende Sanierung reicht dafür jedoch noch nicht aus. Keine Gebäudeerweiterung ist die Anschaffung von selbstständigen Betriebsvorrichtungen (z. B. Photovoltaikanlagen). Betriebsvorrichtungen sind eigenständige Wirtschaftsgüter.

Von einer wesentlichen Verbesserung gegenüber seinem ursprünglichen Zustand ist nach einer Stellungnahme des Deutschen Steuerberaterverbands auszugehen, wenn eine wesentliche Verlängerung der Nutzungsdauer oder eine qualitative Verbesserung des Gebäudes erreicht wird. Von einer wesentlichen Verbesserung des Standards ist auszugehen, wenn die theoretisch zu erzielende Miete durch Baumaßnahmen wesentlich gesteigert werden kann. Eine wesentliche Verbesserung des Standards liegt vor, wenn von den zentralen Baumaßnahmen

• Heizung,
• Sanitär,
• Elektroinstallation/Informationstechnik,
• Fenster und Wärmedämmung

mindestens 3 ausgeführt werden. Neu ist in diesem Zusammenhang, dass bei der Beurteilung des Gebäudestandards die Informationstechnik einbezogen worden ist.

Hinweis: Bei zeitgemäßen substanzerhaltenden Erneuerungen handelt es sich um sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen. Es muss allerdings unbedingt darauf geachtet werden, dass die zentralen Baumaßnahmen in größeren zeitlichen Abständen nach und nach durchgeführt werden.