Ein einheitliches Gebäude kann steuerlich – abhängig von der Art der Nutzung – aus maximal vier Wirtschaftsgütern bestehen, und zwar aus einem Gebäudeteil, der

• eigenbetrieblich genutzt wird,
• fremdbetrieblich genutzt wird,
• zu fremden Wohnzecken vermietet wird,
• zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Bei konsequenter Vorgehensweise können Fremdmittel und damit auch die Schuldzinsen einem bestimmten Gebäudeteil zugeordnet werden. Beim Kauf müssen die Anschaffungskosten zunächst entsprechend der Nutzung auf die jeweiligen eigenständigen Wirtschaftsgüter aufgeteilt werden. Die Zuordnung auf die einzelnen Wirtschaftsgüter ist nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen vorzunehmen. Entsprechend kann auch die Finanzierung mit Fremd- und Eigenmitteln aufgeteilt werden.

Praxis-Beispiel:
Ein Steuerpflichtiger erwirbt ein Gebäude zum Gesamtkaufpreis von 300.000 €. Seine Eigenmittel betragen 100.000 €. Er nimmt Darlehen über 200.000 € auf. Von der Gesamtfläche von 150 m² entfallen auf den

• zu fremden Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil 90 m² = 60%
  (anteiliger Kaufpreis 300.000 € x 60% = 180.000 €)
• zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil 60 m² = 40%
  (anteiliger Kaufpreis 300.000 € x 40% = 120.000 €)

Der Steuerpflichtige vereinbart mit seiner Bank zwei Darlehen. Das erste Darlehen beträgt 180.000 €. Damit bezahlt er unmittelbar den Kaufpreis für das eigenständige Wirtschaftsgut „zu fremden Wohnzwecken genutzter Gebäudeteil“. Ergebnis: Bei den 180.000 € handelt es sich um ein Darlehen, das zur Erzielung von Einkünften verwendet wird, sodass die Zinsen insgesamt als Werbungskosten abgezogen werden können.
Mit dem zweiten Darlehen von (200.000 € - 180.000 € =) 20.000 € zahlt er zusammen mit seinem Eigenkapital von 100.000 € den Kaufpreis für das Wirtschaftsgut „zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung“. Hierbei handelt es sich um einen privaten Vorgang, der steuerlich keine Auswirkung hat.

Schädliche Vorgehensweise: Der Steuerpflichtige hat Darlehensmittel aufgenommen, die seine Bank auf sein privates Girokonto überwies, auf dem sich auch Eigenmittel des Steuerpflichtigen befanden. Auf diesem Konto kam es somit zu einer Vermischung von Eigen- und Fremdmitteln. Anschließend wurde von diesem Konto der gesamte Kaufpreis für das Objekt gezahlt. Konsequenz: Es war nicht erkennbar, welche Mittel (Eigen- oder Fremdkapital) für die Bezahlung des jeweiligen selbst- oder fremdgenutzten Gebäudeteils verwendet worden waren. Das Finanzamt hat die Darlehnsmittel und Schuldzinsen anteilmäßig - nach dem Verhältnis der Nutzung - aufgeteilt.

Bezahlt der Steuerpflichtige die Anschaffungskosten für ein gemischt genutztes Gebäudes in einer Summe (einheitlich) von seinem Bau-, Giro- oder Kontokorrentkonto, auf das zuvor sowohl die Darlehens- als auch die Eigenmittel geflossen sind, dann können die Mittel nicht mehr getrennt zugeordnet werden. Der wirtschaftliche Zusammenhang kann nicht durch einen bloßen Willensakt des Steuerpflichtigen begründet werden. Konsequenz: Die Schuldzinsen können nur anteilig abgezogen werden.

Ist die beabsichtigte Zuordnungsentscheidung nicht entsprechend umgesetzt worden, kann dies nachträglich nicht korrigiert werden, und zwar auch dann nicht, wenn ein ursprünglich nicht diesem Gebäudeteil zugeordnetes Darlehen im Wege einer Umschuldung abgelöst wurde. Die Umschuldung und Rückabwicklung führt nur dazu, dass an die Stelle der ursprünglichen Kreditmittel neue Finanzmittel getreten sind. Da der ursprüngliche Kredit aber nur anteilig zur Finanzierung der Anschaffungskos-ten des fremdvermieteten Gebäudes verwandt worden sind, gilt dies auch für die neuen Kredite.

Wichtig! Entscheidend sind die getrennte Darlehensaufnahme und die Zuordnung der Darlehen. Die Darlehnsauszahlung durch die Bank sollte unbedingt in entsprechenden Teilbeträgen direkt an den Verkäufer bzw. auf das Notaranderkonto zur Weiterleitung an den Verkäufer gezahlt werden.