Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (= anschaffungsnahe Herstellungskosten). Diese Aufwendungen erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung und sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar.

Zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören auch unvermutete Aufwendungen für Renovierungsmaßnahmen, die lediglich dazu dienen, Schäden zu beseitigen, die aufgrund des langjährigen vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Mieter entstanden sind. Dies gilt auch, wenn Mängel behoben werden, die dem Erwerber im Zuge der Anschaffung verborgen geblieben waren, jedoch zu diesem Zeitpunkt bereits vorhanden waren.

Praxis-Beispiel:
Eheleute erwarben eine vermietete Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 60.000 €, die anteiligen Anschaffungskosten für das Gebäude beliefen sich auf 40.316 €. In ihrer Einkommensteuererklärung machten die Eheleute Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von insgesamt 12.406 € geltend. Das Finanzamt berücksichtigte lediglich die Kosten für verschiedene Ersatzteile und Kleinmaterialien in Höhe von 428 € als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen. Die übrigen Aufwendungen ordnete das Finanzamt den anschaffungsnahen Herstellungskosten zu und berücksichtigte sie lediglich im Rahmen der Abschreibung. Die Eheleute machten geltend, dass die langjährige Mieterin kurz nach Erwerb der Wohnung plötzlich verstorben sei und die Wohnung ohne Sanierungsmaßnahmen nicht erneut habe vermietet werden können. Diese Situation sei nicht vorhersehbar gewesen.

Unter Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Maßnahmen zu verstehen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes oder am Gebäude selbst beseitigt werden oder das Gebäude durch Erneuerung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird. Unabhängig davon gehören zu den Aufwendungen, die als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu erfassen sind, sämtliche Aufwendungen Instandsetzung und Modernisierung, die im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommen wurden. Soweit dabei auch im Zuge der Anschaffung verborgen gebliebene, jedoch zu diesem Zeitpunkt bereits vorhandene Mängel behoben wurden, sind auch diese Aufwendungen den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen.

Hinweis: In dem Fall, den der BFH entschieden hat, lagen die Anschaffungskosten für das Gebäude sehr niedrig, sodass die 15%-Grenze schnell überschritten wurde. Bei teureren Objekten bietet die 15%-Grenze betragsmäßig einen deutlich größeren Spielraum. Hier können die Instandhaltungsmaßnahmen ggf. zeitlich so gesteuert werden, dass die 15%-Grenze innerhalb von 3 Jahren nicht überschritten wird. Bei der Ermittlung des 3-Jahres-Zeitraums kommt es darauf an, wann die Maßnahmen durchgeführt werden. Der Zeitpunkt der Rechnungserstellung spielt keine Rolle.