Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann nur dann als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Einkünften besteht.
Praxis-Beispiel: Der Kläger zahlte eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens. Der Veräußerungserlös des Objekts sei zur Tilgung des Darlehens verwendet worden. Zudem seien mit dem überschießenden Restbetrag die Darlehen der übrigen Vermietungsobjekte (teilweise) zurückgeführt worden, so dass sich die Zinslast insoweit in den Folgejahren reduziere. Der Kläger war daher der Auffassung, dass die Vorfälligkeitsentschädigung als „vorweggenommener Werbungskostenabzug“ berücksichtigungsfähig sei. Das Finanzamt folgte dem nicht und lehnte die Berücksichtigung der Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten ab.
Das Finanzgericht bestätigte die Auffassung des Finanzamts. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Werbungskosten sind bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie durch diese Einkünfte veranlasst sind. Zu den Werbungskosten zählen Schuldzinsen, soweit sie mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Insoweit kommt es darauf an, ob das Darlehen, für das die Schuldzinsen gezahlt werden, zur Erzielung von Vermietungseinkünften aufgenommen und tatsächlich verwendet wurde. Zu den Schuldzinsen zählt auch die zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung.
Die vom Kläger gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung steht jedoch nicht im wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist das Ergebnis einer vorzeitigen Darlehnsablösung. Das bedeutet, dass bei einer vorzeitigen Darlehensablösung, um das Grundstück zu veräußern, ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Veräußerung des Grundstücks vorliegt.
Fazit: Besteht also die Verpflichtung des Darlehensgebers zur Einwilligung in eine vorzeitige Darlehensablösung gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung, weil für eine beabsichtigte Grundstücksveräußerung eine Ablösung des Kredits und der damit zusammenhängenden grundpfandrechtlichen Belastung erforderlich ist, liegt ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Veräußerung des Grundstücks vor, sodass ein Werbungskostenabzug bei den Vermietungseinkünften ausscheidet.
Wird eine zum Nachlass einer Erbengemeinschaft gehörende Immobilie veräußert, fällt hierauf keine Einkommensteuer an. Dies gilt jedenfalls, soweit zuvor ein Anteil an der Erbengemeinschaft verkauft wurde.
Praxis-Beispiel: Der Steuerpflichtige war Mitglied einer aus drei Erben bestehenden Erbengemeinschaft. Zum Vermögen der Erbengemeinschaft gehörten Immobilien. Der Steuerpflichtige kaufte die Anteile der beiden Miterben an der Erbengemeinschaft und veräußerte anschließend die Immobilien. Das Finanzamt besteuerte diesen Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft (Spekulationsgeschäft).
Der BFH hat anders entschieden. Voraussetzung für die Besteuerung ist nämlich, dass das veräußerte Vermögen zuvor auch angeschafft worden sei. Dies ist in Hinblick auf den Kauf von Anteilen an einer Erbengemeinschaft hinsichtlich des Vermögens, das zum Nachlass gehört, nicht der Fall. Mit seiner Entscheidung hat der BFH seine bisherige Rechtsprechung geändert und ist der Auffassung der Finanzverwaltung entgegengetreten.
Kinderbetreuungskosten können zu zwei Drittel, höchstens jedoch bis 4.000 € je Kind als Sonderausgaben abgezogen werden. Begünstigt sind Dienstleistungen zur Betreuung eines zum Haushalt des Steuerpflichtigen gehörenden Kindes, welches das 14. Lebensjahr noch nicht vollendet hat. Der Kläger hat Beschwerde beim Bundesverfassungsgericht eingelegt, weil er die Abzugsvoraussetzung der Haushaltszugehörigkeit als verfassungswidrig ansieht.
Praxis-Beispiel: Die Tochter des Klägers besuchte zunächst einen Kindergarten und nach ihrer Einschulung den Hort der Grundschule. Die Mutter überwies in diesem Jahr für den Besuch des Kindergartens insgesamt 250 € und für den Besuch des Schulhorts insgesamt 348 € an die jeweilige Einrichtung. Nach den Feststellungen des Finanzgerichts erstattete der Kläger jeweils den halben Monatsbeitrag, weil er zivilrechtlich im Rahmen des Mehrbedarfs zur anteiligen Zahlung von Kindergartenbeiträgen und Hortgebühr verpflichtet war. In seiner Einkommensteuererklärung machte der Kläger die Hälfte der Betreuungsaufwendungen für Kindergarten und Schulhort als Sonderausgaben geltend. Das Finanzamt lehnte den Abzug ab, weil die Tochter allein zum Haushalt der Mutter und nicht auch zum Haushalt des Vaters gehörte.
Der BFH lehnte den Abzug als Sonderausgaben ab, weil die Voraussetzungen nicht erfüllt sind. Der steuerliche Abzug für die vom Kläger getragenen Kosten der Betreuung der Tochter im Kindergarten und im Schulhort lässt sich auch nicht auf eine andere Vorschrift des EStG stützen. Der BFH lehnte eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht zur verfassungsgerichtlichen Prüfung ab. Dass ein Beteiligter des Klageverfahrens eine Norm für verfassungswidrig hält, begründet keine Vorlagepflicht an das BVerfG. Der BFH ist außerdem nicht davon überzeugt, dass das Eltern- bzw. Familiengrundrecht (Art. 6 GG) oder den allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) verletzt sind, weil es sich hier um eine zulässige Vereinfachungs- und Typisierungsregelung handelt.
Tipp: Das BVerfG hat die Verfassungsbeschwerde am 20.12.2023 als anhängiges Verfahren in die Datenbank aufgenommen (Az. 2 BvR 1041/23). Somit ist es sinnvoll, in vergleichbaren Fällen die Kinderbetreuungskosten geltend zu machen und gegen eine Ablehnung Einspruch einzulegen. Gleichzeitig sollte unter Hinweis auf das Verfahren beim BVerfG beantragt werden, das Einspruchsverfahren ruhen zu lassen, bis die Entscheidung des BVerfG vorliegt.
Herstellungskosten im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB, die über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden müssen, liegen vor, wenn die Maßnahmen zur Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes insgesamt über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen und den Gebrauchswert des Gebäudes insgesamt deutlich erhöhen und damit für die Zukunft eine erweiterte Nutzungsmöglichkeit geschaffen wird. Von einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts ist z. B. auszugehen, wenn der Gebrauchswert des Gebäudes (Nutzungspotential) von einem sehr einfachen auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard gehoben wird.
Der Standard eines Wohngebäudes bezieht sich auf die Eigenschaften einer Wohnung. Wesentlich sind vor allem Umfang und Qualität der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie der Fenster (= zentrale Ausstattungsmerkmale). Führt ein Bündel von Baumaßnahmen bei mindestens drei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale zu einer Erhöhung und Erweiterung des Gebrauchswertes, hebt sich der Standard eines Gebäudes.
Sehr einfacher Standard liegt vor, wenn die zentralen Ausstattungsmerkmale im Zeitpunkt der Anschaffung nur im nötigen Umfang oder in einem technisch überholten Zustand vorhanden sind (Bad ohne Heizung, Fenster mit Einfachverglasung, technisch überholte Heizungsanlage (z. B. Kohleöfen)
Mittlerer Standard liegt vor, wenn die zentralen Ausstattungsmerkmale durchschnittlichen und selbst höheren Ansprüchen genügen.
Sehr anspruchsvoller Standard liegt vor, wenn bei dem Einbau der zentralen Ausstattungsmerkmale nicht nur das Zweckmäßige verwendet wurde, sondern vor allem hochwertige Materialien verwendet wurden (= Luxussanierung).
Ergebnis: Anschaffungskosten eines Gebäudes sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und es in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Gebäude einzeln zugeordnet werden können. Hierzu gehören auch die Nebenkosten und die nachträglichen Anschaffungskosten. Entscheidend ist auch, welchen Standard das Gebäude nach der Sanierung haben wird (sehr einfach, mittel oder sehr anspruchsvoll). Baumaßnahmen, die das Gebäude auf einen höheren Standard bringen, machen es betriebsbereit, sodass diese Kosten den Anschaffungskosten hinzuzurechnen sind.
Erweiterung und Erhöhung des Standards führen zu Herstellungskosten. Das ist der Fall, wenn Baumaßnahmen den Nutzungswert eines Gebäudes in bestimmenden Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale betreffen und mit der Verbesserung von mindestens zwei weiteren Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale zusammen, zu einer Hebung des Standards führen.
Praxis-Beispiel: Im Anschluss an den Erwerb eines leerstehenden, bisher als Büro genutzten Einfamilienhauses, das für eine Vermietung zu fremden Wohnzwecken vorgesehen ist, wird im bisher nicht ausgebauten Dachgeschoss ein zusätzliches Badezimmer eingerichtet. Außerdem werden einfach verglaste Fenster durch isolierte Sprossenfenster ersetzt und die Leistungskapazität der Elektroinstallation durch den Einbau dreiphasiger an Stelle zweiphasiger Elektroleitungen maßgeblich aufgebessert sowie die Zahl der Anschlüsse deutlich gesteigert. Hierdurch tritt eine Verbesserung von zwei weiteren Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale ein, sodass diese Aufwendungen zu Anschaffungskosten des Gebäudes führen.
Beim Erwerb eines Grundstücks mindert die übernommene Instandhaltungsrücklage nicht die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
Praxis-Beispiel: Die Klägerin ist im Bereich der Verwaltung von Liegenschaften und des An- und Verkaufs von Immobilien im eigenen Namen und für eigene Rechnung tätig. Sie erwarb in 2016 mit notariellem Vertrag mehrere Teileigentumsrechte an einer Immobilie. Nach dem Kaufvertrag sollte der Anteil des Verkäufers an den gemeinschaftlichen Geldern (u.a. Instandhaltungsrückstellung) bei Besitzübergang auf die Klägerin übergehen. Der Gesamtkaufpreis betrug 40.000 € und wurde von der Klägerin auf die einzelnen Teileigentumsrechte verteilt. Das Finanzamt setzte daraufhin die Grunderwerbsteuer in Höhe von 2.600 € auf Basis einer Bemessungsgrundlage von 40.000 € fest. Die Klägerin legte Einspruch ein und machte geltend, dass die Bemessungsgrundlage um die miterworbenen Guthaben aus der Instandhaltungsrückstellung von insgesamt 14.815,19 € gemindert werden müsse. Das Finanzamt lehnte dies ab.
Nach dem GrEStG ist grundsätzlich der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage anzusetzen. Eine Aufteilung des Kaufpreises ist nur dann erforderlich, wenn der Kaufvertrag Gegenstände umfasst, deren Erwerb nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Nach dem Urteil des Finanzgerichts gehört die anteilige Instandhaltungsrückstellung nicht dazu. Diese ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es handelt sich somit nicht um Vermögen des Wohnungseigentümers, sondern um Vermögen eines anderen Rechtssubjekts. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein eigener vom jeweiligen Mitgliederbestand unabhängiger teilrechtsfähiger und parteifähiger Verband. Ihr gehört das Verwaltungsvermögen. Die Wohnungseigentümer haben aus grunderwerbsteuerlicher Sicht somit keinen Anteil am Verwaltungsvermögen, über den sie verfügen können.
Auch wenn vereinbart wurde, dass ein Teil des Kaufpreises „für die Übernahme des in der Instandhaltungsrückstellung angesammelten Guthabens“ geleistet wird, kann dieser Vereinbarung und der Instandhaltungsrückstellung im Kaufvertrag kein eigenständiger Wert zugemessen werden. Es handelt sich somit nicht um einen Aufwand für die Übertragung einer geldwerten Vermögensposition, die unter den Grundstücksbegriff des Grunderwerbsteuergesetzes fällt. Ein rechtsgeschäftlicher Erwerb dieser Position ist zivilrechtlich nicht möglich. Das Finanzgericht hat in seiner Entscheidung ausdrücklich klargestellt, dass dabei unbeachtlich ist, wie die Instandhaltungsrückstellung ertragsteuerlich zu behandeln ist.
Die Entscheidung des BFH (Urteil vom 5.10.2011 - I R 94/10), wonach die (ertragsteuerliche) bilanzielle Behandlung einer Beteiligung eines Wohnungseigentümers an einer Instandhaltungsrückstellung mit dem Betrag der geleisteten und noch nicht verbrauchten Einzahlungen zu aktivieren ist, hat keinen Einfluss auf die Grunderwerbsteuer.
Nach dem Umsatzsteuergesetz unterliegt Kaffee dem begünstigten Steuersatz von 7%. Hierzu gehören u.a. Rohkaffee in allen seinen Formen, auch Kaffee (auch entkoffeiniert), geröstet, auch glasiert, gemahlen oder gepresst, Kaffeemittel, bestehend aus einem Gemisch von Kaffee in beliebigem Verhältnis mit anderen Stoffen.
Getränke und damit auch zubereiteter Kaffee, sind hingegen nicht begünstigt. Damit unterliegt die Lieferung dieser Getränke dem Regelsteuersatz von 19%, sodass die Abgrenzung zwischen Lieferung und sonstiger Leistung keinen Einfluss auf den Steuersatz hat (BFH-Beschluss vom 29.8.2013, XI B 79/12 hinsichtlich der Abgabe von frisch zubereiteten Kaffeegetränken an einem Imbissstand).
Eine Ausnahme gilt lediglich bei Milchmischgetränken mit einem Anteil an Milch oder Milcherzeugnissen (z. B. Molke) von mindestens 75% des Fertigerzeugnisses.
Fazit: Für „Coffee to go“ fallen 19% Umsatzsteuer an. Nur bei einem Milchanteil von mindestens 75% beträgt der Steuersatz 7%.
