Vorfälligkeitsentschädigungen und die hiermit zusammenhängenden Bearbeitungskosten sind bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abziehbar. Das ist der Fall, wenn ein Darlehen, das zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks aufgenommen wurde, unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt wird, aber das Grundstück weiterhin zur Vermietung genutzt wird.
Praxis-Beispiel: Die Kläger hatten Darlehen zur Finanzierung von zwei Vermietungsobjekten aufgenommen, wobei eine dritte Immobilie als zusätzliche Sicherheit diente. Als die Kläger die dritte Immobilie verkauften, verlangte die Bank die Ablösung der Darlehen für die beiden Vermietungsobjekte, was zur Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen führte. Das Finanzamt weigerte sich, diese Kosten als Werbungskosten anzuerkennen, da es der Ansicht war, dass die Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf der dritten Immobilie und damit im Zusammenhang mit einer privaten Vermögensverwertung stünden.
Das Niedersächsische Finanzgericht entschied anders, weil die Darlehen ursprünglich aufgenommen wurden, um zwei Immobilien zu erwerben, mit denen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden. Der Verkauf der dritten Immobilie änderte nichts an dem wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen den beiden Darlehen und den Vermietungseinkünften, weil sie zur Finanzierung der beiden Vermietungsobjekte aufgenommen wurden, die weiterhin zur Vermietung genutzt werden.
Der Begriff der Schuldzinsen umfasst auch eine Vorfälligkeitsentschädigung, die zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlt wird, denn Vorfälligkeitsentschädigungen sind ein Nutzungsentgelt für das auf die verkürzte Laufzeit in Anspruch genommene Fremdkapital. Demgemäß gehören Vorfälligkeitsentschädigungen ertragsteuerlich zu den Schuldzinsen, die als Werbungskosten anzuerkennen sind, wenn sie im wirtschaftlichen Zusammenhang mit einer Einkunftsart stehen, d.h. durch die Erzielung steuerbarer Einnahmen veranlasst sind.
Maßgeblich für die Beurteilung, ob Werbungskosten vorliegen, ist der auslösende Moment für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung. Besteht die Verpflichtung des Darlehensgebers, in eine vertragliche Änderungsvereinbarung und damit in eine vorzeitige Darlehensablösung gegen angemessene Vorfälligkeitsentschädigung einzuwilligen, liegt ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Veräußerung des Grundstücks vor. Dabei ist wie folgt zu unterscheiden:
Bei der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung im Zuge der Veräußerung von Immobilien wird der wirtschaftliche Zusammenhang mit einer bisherigen Vermietungstätigkeit durch einen neuen Veranlassungszusammenhang (= Veräußerung) überlagert bzw. ersetzt.
Wird aber ein zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks aufgenommenes Darlehen unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt, aber das Grundstück weiterhin zur Vermietung genutzt, ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abziehbar.
Fazit: Entscheidend für den Abzug als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verspachtung ist der auslösende Moment für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung.
Wird für ein bebautes Grundstück einen Gesamtkaufpreis vereinbart, ist es zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung erforderlich, dass dieser Gesamtpreis aufzuteilen ist auf
das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie
auf den nicht abnutzbaren Grund und Boden.
Nur der Kaufpreisanteil, der auf das Gebäude entfällt, kann nach § 7 Abs. 4 bis 5b EStG abgeschrieben werden.
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (vgl. BFH-Urteil vom 10.10.2000 (IX R 86/97, BStBl II 2001, 183).
Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern stellen eine Arbeitshilfe zur Verfügung, die es unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ermöglicht, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung.
Beträge, die jemand im Namen und für Rechnung eines anderen vereinnahmt und verausgabt, sind durchlaufende Posten, die nicht zum Entgelt im Rahmen eines Leistungsaustauschs gehören. Durchlaufende Posten unterliegen nicht der Umsatzsteuer. Das gilt auch für durchlaufende Posten, die als Forderung uneinbringlich werden und dann später doch noch vereinnahmt werden können.
Praxis-Beispiel: Verwendet ein Rechtsanwalt Fremdgelder, die er in fremdem Namen und für fremde Rechnung beigetrieben hat, für eigene Zwecke, verlieren diese nicht die Eigenschaft als durchlaufende Posten und sind damit weiterhin im Rahmen der Einnahmen-Überschuss-Rechnung nicht in die Gewinnermittlung einzubeziehen. Veruntreute Fremdgelder stellen auch dann keine steuerbaren Einnahmen für die Tätigkeit des Rechtsanwalts im Rahmen der Einkünfte aus selbständiger Arbeit oder der Einkünfte aus Gewerbebetrieb dar, wenn der Rechtsanwalt diese kontinuierlich und planmäßig über mehrere Jahre hinweg einsetzt, um Betriebsausgaben oder Kosten der privaten Lebensführung zu bestreiten.
Der BFH begründet dies damit, dass Geldbeträge, derer sich der Steuerpflichtige im Rahmen einer Untreue bemächtigt, nicht zu steuerbaren Einkünften führen, da dieser Zufluss nicht mit der Erzielung von Einkünften im Zusammenhang steht. Denn die so erlangten Beträge sind keine Gegenleistung für eine Leistung des Steuerpflichtigen im Rahmen eines freiberuflichen Betriebs.
Portokosten: Diese sind seit dem 1.7.2010 nur noch bei bestimmten Post-Universaldienstleitungen von der Umsatzsteuer befreit. Im Gegensatz dazu unterliegen Leistungen, die zwischen den Vertragsparteien individuell vereinbart werden, der Umsatzsteuer. Handelt es sich bei den umsatzsteuerfreien Portokosten, um einen durchlaufenden Posten, dann fällt auch für die weiterberechneten Portokosten keine Umsatzsteuer an.
Durchlaufende Posten gehören nicht zum Entgelt. Das ist der Fall, wenn der Unternehmer Beträge im Namen und für Rechnung eines anderen vereinnahmt und verausgabt. Zwischen dem Zahlungsverpflichteten und dem Zahlungsempfänger müssen unmittelbare Rechtsbeziehungen bestehen. Versendet die Deutsche Post AG Briefe und Pakete, liegen nach den Allgemeinen Geschäftsbedingungen Rechtsbeziehungen zwischen ihr und dem auf der Sendung genannten Absender vor.
Werbeagenturen und Lettershops (Agenturen) versenden Briefe, Prospekte o.Ä. für ihre Auftraggeber. Ist der Auftraggeber auf der Sendung als Absender genannt, so handelt es sich bei den Portokosten um durchlaufende Posten, soweit die Agentur die Portokosten verauslagt hat.
Die DP AG gestattet Agenturen, ihren eigenen Freistempler auch für die gewerbsmäßige Versendung der Post der Auftraggeber zu benutzen. Abweichend von den Allgemeinen Geschäftsbedingungen erteilt sie dafür keine besondere Genehmigung. Macht eine Agentur ihren Auftraggeber als Absender kenntlich, indem sie z. B. das "Klischee" ihres Auftraggebers in den Freistempler einsetzt oder den Umschlag mit entsprechenden Absenderaufklebern oder einem -aufdruck versieht, liegen Rechtsbeziehungen zwischen dem Auftraggeber und der DP AG vor. Dann sind die von der Agentur weiterberechneten Portokosten durchlaufende Posten.
Keine durchlaufenden Posten liegen nach der Verfügung der OFD Niedersachsen vom 24.7.2013 in folgenden Fällen vor:
Eine Agentur legt in ihren Rechnungen die Vereinnahmung und Verauslagung in fremdem Namen und für fremde Rechnung nicht offen. In diesen Fällen ist Umsatzsteuer zu berechnen.
Die Agentur erhält von der DP AG Rabatte, die sie an die Kunden nicht weitergibt. Die Kunden haben die üblichen Portokosten zu zahlen. Da ein höherer Betrag weiterberechnet wird, als gegenüber der DP AG geschuldet wird, liegt kein durchlaufender Posten vor.
Praxis-Beispiel: Eine Werbeagentur versendet Werbebriefe für ihren Auftraggeber. Auf diesen Werbebriefen ist der Auftraggeber als Absender genannt. Die Werbeagentur erhält von der DP AG einen Rabatt, sodass sie für Briefmarken im Wert von 1.980 € nur 1.850 € zahlt. Die Werbeagentur gibt diesen Rabatt nicht weiter und berechnet ihrem Auftraggeber 1.980 €. Da der Rabatt nicht offengelegt wird, handelt es sich nicht um einen durchlaufenden Posten. Die Weiterberechnung unterliegt daher der Umsatzsteuer.
Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (= anschaffungsnahe Herstellungskosten). Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen.
Diese Regelung ordnet den Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwand fiktiv den Herstellungskosten des Gebäudes zu. Dies gilt nach dem insoweit eindeutigen Gesetzeswortlaut nur für solche Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung vom Steuerpflichtigen getragen werden. Aufwendungen, die vor der Anschaffung des Grundstücks vom Steuerpflichtigen getätigt werden, sind nach den allgemeinen handelsrechtlichen Abgrenzungskriterien als Anschaffungs-, Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand steuerlich zu berücksichtigen. Das heißt, dass allein die allgemeinen handelsrechtlichen Abgrenzungskriterien zu beachten sind.
Besonderheit bei einer Eigentumswohnung: Nach dem Urteil des Hessischen Finanzgerichts vom 18.6.2024, Az. 4 K 1736/18 sind bei der Ermittlung der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die bei der Ermittlung der 15%-Grenze einzubeziehen sind, auch die Kosten zu erfassen, die der Eigentümer anteilmäßig für entsprechende Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum trägt.
Praxis-Beispiel: Ein Ehepaar erwirbt am 25.1.2024 eine Eigentumswohnung für 270.000 €. Sie haben die Eigentumswohnung angeschafft, um sie zu vermieten. Der Kaufpreisanteil, der auf den Grund und Boden entfällt, beträgt 30.000 €. Die Anschaffungskosten, die auf das Gebäude entfallen, belaufen sich somit auf 240.000 €. Der Grenzwert, bis zu dem Renovierungskosten innerhalb von 3 Jahren sofort abziehbar sind, liegt somit bei 240.000 € x 15% = 36.000 €.
Das Ehepaar lässt im Jahr 2024 die sanitären Anlagen und die Fenster für 30.000 € erneuern. Zusätzlich müssen sie sich in 2025 an der Dachsanierung mit einem Anteil von 10.000 € beteiligen.
Konsequenz: Innerhalb der 3-Jahresfrist sind insgesamt 40.000 € für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen angefallen. Diese 40.000 € übersteigen den Grenzwert von 36.000 €. Die Aufwendungen von 40.000 € können somit nicht als sofort abziehbare Instandhaltungskosten abgezogen werden. Sie müssen vielmehr im Rahmen der Abschreibung verteilt über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Das Finanzgericht hat sich mit der Frage befasst, ob und inwieweit der Begriff der "ersten Tätigkeitsstätte" und die damit im Zusammenhang stehenden Regelungen (§ 9 Abs. 4 Satz 2 ff. EStG) für die Auslegung des Begriffs der ersten Betriebsstätte in § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6 EStG gelten.
Praxis-Beispiel: Der Steuerpflichtige war als selbständiger IT-Berater tätig. Er war über längere Zeit bei einem Kunden tätig. Seinen Arbeitsplatz beim Kunden betrachtete er nicht als seine Betriebsstätte. Das Finanzamt hingegen nahm an, dass er dort eine weitere Betriebsstätte begründet hat. Dadurch wurden seine Reisekosten und Verpflegungsmehraufwendungen nur teilweise abziehbar, weil das Finanzamt die Entfernungspauschale und die Regeln für eine doppelte Haushaltsführung angewendet hat.
Das Finanzgericht entschied, dass die Definition der "Betriebsstätte" nicht durch die Regelungen zur "ersten Tätigkeitsstätte" beeinflusst wird. Die Begriffe "erste Tätigkeitsstätte" und "erste Betriebsstätte" seien unterschiedlich auszulegen. Im Kern geht es um die Frage, ob die Definition der "ersten Tätigkeitsstätte" auch auf die Auslegung des Begriffs "Betriebsstätte" im Sinne von § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6 EStG anwendbar ist.
Das Finanzgericht wies die Argumente des Steuerpflichtigen zurück, der geltend machte, dass sein Arbeitsplatz beim Kunden nur vorübergehend war und dass sein häusliches Arbeitszimmer am Wohnort als seine Betriebsstätte betrachtet werden müsse. Das Gericht betonte, dass der Steuerpflichtige in den relevanten Jahren regelmäßig und dauerhaft am Ort seines Auftraggebers arbeitete, was ausreiche, um diesen Standort als seine Betriebsstätte anzusehen. Die Kosten für Fahrten zwischen Wohnung und Betriebsstätte sowie die Verpflegungsmehraufwendungen wurden daher auf die gesetzlich festgelegten Beträge begrenzt.
Revision wurde eingelegt (Az. des BFH: VIII R 15/24). Das bedeutet, dass der BFH nunmehr klären muss, welche Bedeutung der Begriff der "ersten Tätigkeitsstätte" und die damit in Zusammenhang stehenden Regelungen (§ 9 Abs. 4 Satz 2 ff. EStG) für die Auslegung des Begriffs der Betriebsstätte (in § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6 EStG) hat.
Fazit: In vergleichbaren Fällen, in denen das Finanzamt Reisekosten und Verpflegungsmehraufwendungen nur teilweise anerkennt, weil es die Entfernungspauschale und die Regeln für eine doppelte Haushaltsführung anwendet, sollte Einspruch eingelegt und eine Aussetzung des Einspruch-Verfahrens beantragt werden.
Ein Steuerpflichtiger, der seinen Gewinn durch Betriebsvermögensvergleich ermittelt hat, ist zumindest für diesen Gewinnermittlungszeitraum an seine Wahl gebunden. Das gilt auch, wenn eine Außenprüfung stattfand, die zu einer Änderung des Steuerbescheids führte. Der Steuerpflichtige kann nicht zur Einnahmen-Überschuss-Rechnung zurückkehren, es sei denn, es wird eine Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse und ein vernünftiger wirtschaftlicher Grund für den Wechsel nachgewiesen.
Praxis-Beispiel: Der Steuerpflichtige hatte seine Wahl zwischen Einnahmen-Überschuss-Rechnung und Bilanzierung getroffen, indem er eine Eröffnungsbilanz aufstellte, seine Buchführung einrichtete und einen Jahresabschluss erstellt hat. In 2019 fand eine Außenprüfung statt. Infolgedessen änderte das Finanzamt den Bescheid über die gesonderte Feststellung von Besteuerungsgrundlagen und stellte einen Gewinn in Höhe von 33.472,70 € fest. Den Gewerbesteuermessbescheid änderte das FA nach § 35b Abs. 1 Satz 1 des Gewerbesteuergesetzes und setzte einen Gewerbesteuermessbetrag in Höhe von 311 € fest. Der Kläger legte dagegen Einspruch ein und reichte zur Begründung eine geänderte Gewinnermittlung in Form einer Einnahmen-Überschuss-Rechnung nebst Übergangsgewinnermittlung vor. Hieraus ergab sich ein Gewinn aus Gewerbebetrieb von 21.809,24 €. Das Finanzgericht hatte die Änderung der Gewinnermittlungsart zugelassen, sodass die zusätzliche Steuerbelastung kompensiert werden konnte.
Das Finanzamt war mit dieser Entscheidung nicht einverstanden und hat Revision eingelegt. Der BFH gab der Revision des Finanzamts statt. Der Steuerpflichtige hatte seine Wahl für die Bilanzierung getroffen, indem er eine Eröffnungsbilanz aufstellte, eine Buchführung einrichtete und einen Jahresabschluss erstellte. Diese Wahl ist bindend und kann nicht auf der Grundlage von § 177 Abs. 1 AO geändert werden, da diese Vorschrift keine eigenständige Rechtfertigung für eine solche Änderung bietet. Außerdem gibt es keine verfassungsrechtlichen Gründe, die eine Änderung der Gewinnermittlungsmethode rechtfertigen würden. Das Gleichheitsprinzip und das Rechtsstaatsprinzip werden nicht verletzt, indem der Steuerpflichtige an seine ursprüngliche Wahl gebunden bleibt.
