Abfindungen, die der Steuerpflichtige für die vorzeitige Kündigung des Mietvertrags und die Räumung der Wohnung an seinen Mieter zahlt, um das Gebäude umfangreich renovieren zu können, sind als Werbungskosten sofort abziehbar und nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln.
Praxis-Beispiel: Die Klägerin (eine GbR) erwarb eine umfassend vermietete Immobilie mit vier Wohneinheiten zum Kaufpreis von 1.200.000 €. Sie renovierte das unter Denkmalschutz stehende Objekt für rund 615.000 €. Um die Mieter zur Beendigung der Mietverträge und zur Räumung ihrer Wohnungen zu bewegen und die Renovierungsarbeiten durchführen zu können, zahlte die Klägerin Abfindungen in Höhe von insgesamt 35.000 €. Die GbR machte die Mieterabfindungen für das Streitjahr 2017 als sofort abziehbare Werbungskosten geltend. Hingegen ging das Finanzamt davon aus, dass die im sachlichen Zusammenhang mit den Baumaßnahmen stehenden Aufwendungen als Herstellungs-kosten zu qualifizieren seien. Das Finanzamt minderte deshalb die Werbungskosten um 35.000 €.
Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (= anschaffungsnahe Herstellungskosten gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Diese Aufwendungen erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Die Beurteilung als anschaffungsnahe Herstellungskosten ist auf bauliche Maßnahmen an Einrichtungen des Gebäudes oder am Gebäude selbst beschränkt. Aufwendungen, die durch die Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen lediglich mitveranlasst sind, fallen nicht darunter. Aufwendungen, die nicht Teil derartiger Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind, müssen ohnehin einer getrennten steuerrechtlichen Würdigung unterzogen werden.
Die Regelung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten beruht auf der Annahme, dass der Kaufpreis gerade im Hinblick auf die notwendigen Erhaltungsaufwendungen niedriger kalkuliert worden ist, so dass die Nachholung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten Teil des Kaufpreises ist. Diese Erwägung gilt aber nur für Baumaßnahmen (Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen), nicht jedoch für Mieterabfindungen. Sie spiegeln sich nicht typischerweise in einer dauerhaften Erhöhung des Gebäudewerts wider, so dass der Käufer regelmäßig auch keine Veranlassung haben wird, sie dem Verkäufer über einen höheren Kaufpreis zu entgelten.
Unternehmer ist, wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. Dieser Satz wurde um den Halbsatz „unabhängig davon, ob er nach anderen Vorschriften rechtsfähig ist“ ergänzt. Es handelt sich hier um eine Klarstellung, weil schon bisher von der Finanzverwaltung und den Finanzgerichten die Auffassung vertreten wurde, dass natürliche und juristische Personen sowie Personenzusammenschlüsse Unternehmer sein können. Umsatzsteuerlicher Unternehmer ist jedes selbständig tätige Wirtschaftsgebilde, das nachhaltig Leistungen gegen Entgelt ausführt. Umsatzsteuerlicher Unternehmer ist somit jeder, der
selbständig tätig ist,
nachhaltig eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit ausübt, um Einnahmen zu erzielen, und
die Tätigkeit im Rahmen seines Unternehmens erfolgt.
Unternehmer ist somit nicht nur jeder Freiberufler und Gewerbetreibende, sondern auch jeder, der z. B. Immobilien vermietet oder Darlehen vergibt. Es kommt nur darauf an, dass nachhaltig Einnahmen erzielt werden. Auf die Absicht, Gewinne zu erzielen, kommt es nicht an. Auch wenn das Finanzamt eine Tätigkeit des Steuerpflichtigen als Liebhaberei einstuft, kann er umsatzsteuerlich Unternehmer sein. Umsatzsteuerlich kann jemand nur einmal Unternehmer sein, auch wenn er mehrere Betriebe hat bzw. unterschiedliche Tätigkeiten ausübt. Fazit: Es kommt weder auf die Rechtsform noch auf die Rechtsfähigkeit des Leistenden an.
Auch eine Personenvereinigung, die nur gegenüber ihren Mitgliedern tätig wird, kann z. B. mit der entgeltlichen Überlassung von Gemeinschaftsanlagen unternehmerisch tätig sein. Überträgt ein Vermietungsunternehmer das Eigentum an dem vermieteten Grundstück zur Hälfte auf seinen Ehegatten, ist nach der Übertragung allein die neu entstandene Bruchteilsgemeinschaft Unternehmer.
Praxis-Beispiel 1: Ein Handelsvertreter betreibt zusätzlich ein Bistro und vermietet ein Grundstück an einen anderen Unternehmer. Da er in allen Fällen als Einzelperson tätig wird, ist er umsatzsteuerlich nur einmal Unternehmer. Sein umsatzsteuerliches Unternehmen umfasst die Handelsvertretung, den Betrieb des Bistros und die Vermietung. Er gibt nur eine Umsatzsteuererklärung ab, in der er alle Umsätze erklärt. Fallen die einzelnen Tätigkeiten in den Zuständigkeitsbereich verschiedener Finanzämter, muss mit den Finanzämtern abgestimmt werden, welches für die Abwicklung der Umsatzsteuer zuständig sein soll.
Personenzusammenschlüsse, wie z. B. Ehegattengemeinschaft und GbR, werden bei der Umsatzsteuer als selbständige Unternehmer behandelt.
Praxis-Beispiel 2: Ein Handelsvertreter vermietet zusammen mit seinem Ehegatten ein Geschäftsgrundstück an einen anderen Unternehmer. Der Ehegatte betreibt außerdem ein Bistro. Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes sind der Handelsvertreter, sein Ehegatte mit dem Betrieb des Bistros und die Ehegattengemeinschaft hinsichtlich der Grundstücksvermietung. In dieser Situation müssen drei Umsatzsteuer-Erklärungen abgeben werden.
Die folgenden Steuertermine bzw. Abgabefristen sind im kommenden Monat zu beachten.
Für den Monat Dezember 2022:
Art der Abgabe
Abgabe- und Fälligkeitstermin
Umsatzsteuer-Voranmeldung
monatliche Abgabe
Abgabe mit Dauerfristverlängerung
10.01.2023 10.02.2023
Zusammenfassende Meldung
25.01.2023
Sozialversicherung
27.01.2023
Lohnsteuer-Anmeldung
10.01.2023
Für den Monat Januar 2023:
Art der Abgabe
Abgabe- und Fälligkeitstermin
Umsatzsteuer-Voranmeldung
monatliche Abgabe
Abgabe mit Dauerfristverlängerung
10.02.2023 10.03.2023
Zusammenfassende Meldung
27.02.2023
Sozialversicherung
24.02.2023
Lohnsteuer-Anmeldung
10.02.2023
Gewerbesteuer-Vorauszahlung
15.02.2023
Hinweis: Die Abgabetermine entsprechen den Zahlungsterminen.
Die Zahlung ist fristgerecht, wenn
bei einer Überweisung der Betrag spätestens am Abgabetermin auf dem Konto des Finanzamts eingegangen ist (keine Säumniszuschläge bei Überweisung, wenn der Betrag innerhalb von 3 Tagen nach dem Termin auf dem Konto des Finanzamts eingeht = Zahlungsschonfrist; Zahlung innerhalb der Schonfrist ist dennoch eine unpünktliche Zahlung),
bei Zahlung mit Scheck gilt die Zahlung erst 3 Tage nach Scheckeinreichung als bewirkt, auch wenn der Betrag früher beim Finanzamt gutgeschrieben wird,
dem Finanzamt eine Einzugsermächtigung erteilt wurde; die Zahlung gilt immer als pünktlich, auch wenn das Finanzamt später abbucht.
Bei einer kurzfristigen Beschäftigung hat der Unternehmer die Wahl. Er darf die Lohnsteuer nach den individuellen Besteuerungsmerkmalen seines Arbeitnehmers abrechnen oder pauschal mit 25 %. Die pauschale Besteuerung mit 2% oder 20% gilt nur für Minijobs, nicht aber für kurzfristig Beschäftigte. Um die Lohnsteuer pauschal mit 25% ermitteln zu können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
Gelegentliche Beschäftigung des Arbeitnehmers Steuerlich ist nur eine Tätigkeit, die ein Arbeitnehmer gelegentlich ausübt, eine kurzfristige Tätigkeit. Das heißt, die Tätigkeit darf sich wiederholen, aber nicht regelmäßig wiederkehren bzw. nicht bereits von vornherein vereinbart sein. Steuerlich kommt es somit nicht darauf an, wie oft der Unternehmer eine Aushilfskraft im Laufe eines Jahres tatsächlich beschäftigt.
Maximale Dauer: 18 zusammenhängende Arbeitstage Die kurzfristige Beschäftigung darf sich nicht über mehr als 18 zusammenhängende Arbeitstage erstrecken. Arbeitsfreie Sonn- und Feiertage, Samstage und unbezahlte Krankheits- und Urlaubstage werden bei der Berechnung nicht einbezogen.
Verdienstgrenze pro Arbeitstag 150 € ab 1.1.2023 (vorher 120 €) Die Vergütung pro Arbeitstag darf im Durchschnitt nicht höher als 150 € sein. Der Betrag wurde mit Wirkung vom 1.1.2023 von 120 € auf 150 € angehoben. Es handelt sich also um einen Durchschnittsbetrag, der aus dem Gesamtlohn und der Zahl der tatsächlichen Arbeitstage zu ermitteln ist. Vorsicht! Die pauschale Besteuerung ist gefährdet, wenn der Durchschnittswert durch Sonderzahlungen, wie z. B. durch Urlaubs- oder Weihnachtsgeld, überschritten wird.
Steuerfreie Vergütungen werden nicht einbezogen Steuerfreie Vergütungen, wie z. B. Reisekosten, Sonntags-, Feiertags- und Nachtzuschläge, werden bei der Ermittlung der 150-€-Grenze nicht einbezogen.
Verdienstgrenze maximal 19 € pro Stunde (vorher 15 €) Der Stundenlohn muss mindestens 12,00 € betragen (Mindestlohn) und darf nicht höher als 19 € sein und zwar auch dann, wenn die Beschäftigung zu einem unvorhergesehenen Zeitpunkt erforderlich wird. Maßgebend sind die tatsächlich geleisteten Arbeitsstunden. Steuerfreie Vergütungen werden auch bei der 19-€-Grenze nicht einbezogen. Beim Stundenlohn ist auf eine Zeitstunde mit 60 Minuten abzustellen. Zahlt der Unternehmer den Arbeitslohn für eine kürzere Zeit, z. B. für 45 Minuten, muss er den Stundenlohn umrechnen.
Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus wurde ein neuer § 7b EStG eingeführt. Die bisherigen Regelungen wurden durch das Jahressteuergesetz 2022 verlängert und ergänzt. Unverändert gilt, dass für die Anschaffung und Herstellung neuer Wohnungen neben der linearen Abschreibung eine Sonderabschreibung beansprucht werden kann. Die Sonderabschreibung beträgt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren jährlich bis zu 5% der Bemessungsgrundlage. Anschaffungen sind nur begünstigt, wenn eine Wohnung neu ist. Das ist bei einer Anschaffung nur dann der Fall, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. Die Sonderabschreibung kann außerdem nur vom Anschaffenden in Anspruch genommen werden.
Die Sonderabschreibungen können nur beansprucht werden, wenn der Bauantrag
nach dem 31.8.2018 bis zum 31.12.2021 und
ab dem 1.1.2023 bis zum 31.12.2026
gestellt wird oder aufgrund einer Bauanzeige, die in diesem Zeitraum gestellt wird, neuer Wohnraum in einem Gebäude geschaffen wird, der bisher nicht vorhanden war und der für die entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken geeignet ist. Die Voraussetzungen des § 181 Abs. 9 des BewG müssen erfüllt sein, sodass auch Nebenräume, die zu einer Wohnung gehören, einzubeziehen sind.
Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Wohnungen dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt werden. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen für Wohnungen,
die aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und bis zum 31.12.2021 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige hergestellt werden, 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen,
die aufgrund eines ab dem 1.1.2023 und bis zum 31.12.2026 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige hergestellt werden, 4.800 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.
Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung wird daran gekoppelt, dass das Gebäude, in dem die neue Wohnung hergestellt wird, die Kriterien für ein "Effizienzhaus 40" mit Nachhaltigkeitsklasse/Effizienzgebäude-Stufe 40 erfüllt und dies durch Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ nachgewiesen wird.
Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der begünstigten und förderfähigen Wohnung, jedoch
maximal 2.000 € je m² Wohnfläche.
maximal 2.500 € je m² für Wohnungen, die aufgrund eines nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige hergestellt werden.
Die in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen sind rückgängig zu machen, soweit
die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren nicht der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient,
die Wohnung oder ein Gebäude mit begünstigten Wohnungen im Jahr der Anschaffung oder der Herstellung und in den folgenden neun Jahren veräußert wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer- oder Körperschaftsteuer unterliegt oder
die Baukostenobergrenze innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung oder Herstellung der neuen Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird.
Die Sonderabschreibungen werden für Anspruchsberechtigte mit Einkünften im Sinne der §§ 13, 15 und 18 EStG nur gewährt, soweit die Voraussetzungen der Verordnung (EU) Nr. 1407/2013 der Kommission vom 18. Dezember 2013 über die Anwendung der Artikel 107 und 108 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union auf De-minimis Beihilfen (ABl. L 352 vom 24.12.2013, S. 1) (De-minimis-Verordnung) in der jeweils geltenden Fassung eingehalten werden. Danach darf unter anderem die De-minimis-Beihilfe, die einem einzigen Unternehmen innerhalb von 3 Veranlagungszeiträumen gewährt wird, 200.000 € nicht übersteigen. Hierbei sind auch andere in diesem Zeitraum an das Unternehmen gewährte De-minimis-Beihilfen gleich welcher Art und Zielsetzung zu berücksichtigen.
